Steuerliche Einordnung vor der Vermarktung
Dieser Ratgeber ergänzt unsere Mallorca-Seite zur Vermarktung im Alleinauftrag um die steuerliche und rechtliche Seite eines Verkaufs. Er richtet sich insbesondere an Eigentümer, die in Deutschland steueransässig sind und ihre Immobilie auf Mallorca als Nicht-Residenten verkaufen möchten.
Noch vor Preisfestlegung und Vermarktungsstart sollten Anschaffungskosten, wertsteigernde Investitionen, laufende Abgaben und verfügbare Belege zusammengestellt werden. Diese Unterlagen können für die spätere Gewinnermittlung entscheidend sein.
Der 3-%-Steuereinbehalt bei Nicht-Residenten
Verkauft ein steuerlicher Nicht-Resident eine spanische Immobilie, behält der Käufer in der Regel 3 Prozent des beurkundeten Kaufpreises ein. Er führt diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde ab. Für den Verkäufer handelt es sich um eine Vorauszahlung auf die spanische Steuer auf den Veräußerungsgewinn, nicht um eine zusätzliche endgültige Pauschalsteuer.
Nach der endgültigen Berechnung wird der Einbehalt auf die tatsächliche Steuerschuld angerechnet. Ist die Vorauszahlung höher als die geschuldete Steuer, kann grundsätzlich eine Erstattung beantragt werden. Ist sie niedriger, kann eine Nachzahlung entstehen. Fristen und Nachweise sollten früh mit einem spanischen Steuerberater vorbereitet werden.
Gewinnsteuer für EU- und EWR-Nicht-Residenten
Für Nicht-Residenten aus der EU oder dem EWR wird der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn nach heutigem Stand in der Regel mit 19 Prozent besteuert. Maßgeblich ist nicht der gesamte Kaufpreis, sondern grundsätzlich der steuerlich ermittelte Gewinn unter Berücksichtigung zulässiger Anschaffungs-, Verkaufs- und nachweisbarer Verbesserungskosten.
Welche Positionen im Einzelfall abziehbar sind und welche Belege anerkannt werden, muss individuell geprüft werden. Der bereits abgeführte 3-%-Einbehalt wird auf die festgestellte Steuer angerechnet.
Plusvalía municipal: kommunale Wertzuwachssteuer
Zusätzlich zur staatlichen Gewinnbesteuerung kann die Gemeinde die Plusvalía municipal erheben. Sie bezieht sich auf die Wertentwicklung des Grundstücksanteils während der Besitzzeit und wird nach den Regeln der jeweiligen Kommune berechnet.
Wenn nachweislich kein relevanter Wertzuwachs entstanden ist, kann die Abgabe je nach Sachverhalt entfallen. Berechnungsmethode, Frist und mögliche Befreiungen sollten dennoch vor dem Notartermin von einem örtlichen Fachberater geprüft werden.
Energieausweis rechtzeitig beauftragen
Auch in Spanien ist beim Verkauf in der Regel ein gültiger Energieausweis, das Certificado de Eficiencia Energética, erforderlich. Angaben zur Energieeffizienz werden häufig bereits für die Vermarktung benötigt; das Dokument sollte deshalb nicht erst kurz vor dem Notartermin beauftragt werden.
Zusätzlich sollten Eigentümer Grundbuchauszug, Katasterdaten, Bewohnbarkeits- und Baugenehmigungsunterlagen, Nachweise über kommunale Abgaben sowie gegebenenfalls Gemeinschaftsbescheinigungen früh zusammenstellen.
Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien soll vermeiden, dass derselbe Veräußerungsgewinn doppelt besteuert wird. Spanien hat bei einer auf Mallorca gelegenen Immobilie grundsätzlich ein Besteuerungsrecht. In Deutschland kann die Freistellung unter Progressionsvorbehalt Auswirkungen auf den Steuersatz anderer Einkünfte haben.
Die konkrete Behandlung hängt von Steueransässigkeit, persönlicher Situation und weiteren Einkünften ab. Eine abgestimmte Beratung durch Fachleute in Spanien und Deutschland ist daher besonders wichtig.