Die NIE-Nummer frühzeitig beantragen
Die NIE, ausgeschrieben Número de Identificación de Extranjero, ist die persönliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Sie wird für den notariellen Immobilienkauf, die Steuerzahlung und viele weitere Schritte benötigt. Deutsche Käufer sollten sie deshalb möglichst früh im Prozess beantragen.
Die Beantragung ist unter anderem in Spanien oder über eine spanische Auslandsvertretung möglich. Bearbeitungswege und -zeiten unterscheiden sich; mehrere Wochen Vorlauf sind nicht ungewöhnlich. Die NIE ersetzt weder eine rechtliche Objektprüfung noch eine Aufenthaltsgenehmigung.
Der Kauf einer Mallorca-Immobilie in vier Schritten
Der genaue Ablauf hängt von Objekt, Finanzierung und Vertragsgestaltung ab. Von der Besichtigung bis zum Grundbucheintrag ist insgesamt häufig ein Zeitraum von etwa drei bis sechs Monaten realistisch.
- 1. Suche, Besichtigung und Prüfung: Vor einer Bindung sollten insbesondere der aktuelle Grundbuchauszug (Nota Simple), bestehende Belastungen, Baugenehmigungen und die Übereinstimmung des tatsächlichen Zustands mit den Unterlagen geprüft werden.
- 2. Reservierung oder Arras-Vertrag: Häufig folgt ein privatschriftlicher Vorvertrag (Contrato de Arras). Die Anzahlung liegt oft bei rund 10 Prozent des Kaufpreises. Der Vertrag kann weitreichende Folgen haben und sollte vor Unterzeichnung anwaltlich geprüft werden.
- 3. Notartermin: Mit der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura Pública), der vereinbarten Restzahlung und der Übergabe wird der Erwerb vollzogen. Die konkrete Eigentums- und Besitzübertragung sollte im Vertrag eindeutig geregelt sein.
- 4. Grundbucheintrag: Nach dem Notartermin werden Steuern abgewickelt und die neue Eigentümerstellung im Grundbuch eingetragen. Dieser Schritt dauert häufig mehrere Wochen.
Kaufnebenkosten bei einer Bestandsimmobilie
Bei einer Bestandsimmobilie sollten Käufer als groben Richtwert insgesamt etwa 10 bis 13 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Den größten Anteil bildet regelmäßig die progressive spanische Grunderwerbsteuer ITP. Der effektive Satz hängt vom Kaufpreis und den zum Zeitpunkt des Erwerbs geltenden balearischen Tarifen ab; in einem mittleren Beispiel kann er ungefähr 8,5 Prozent betragen.
Hinzu kommen in der Regel Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Kosten für Gestoría und unabhängige anwaltliche Begleitung. Für anwaltliche Beratung werden häufig rund 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Steuern vereinbart, doch Umfang und Honorar sollten individuell geklärt werden.
Kaufnebenkosten bei einem Neubau
Beim Ersterwerb eines Neubaus fällt anstelle der ITP in der Regel spanische Umsatzsteuer (IVA) von 10 Prozent an. Zusätzlich wird Stempelsteuer (AJD) erhoben, deren Satz je nach aktueller Regelung und Fall häufig bei etwa 1,5 bis 2 Prozent liegt.
Damit ergeben sich für IVA und AJD zusammen grob etwa 11,5 bis 12 Prozent. Einschließlich weiterer Kosten für Notar, Grundbuch und Beratung kann als vorsichtige Gesamtbandbreite etwa 11,5 bis 13 Prozent dienen. Diese Zahlen sind Richtwerte, keine verbindliche Kostenberechnung.
Unabhängige rechtliche Prüfung einplanen
Ein deutschsprachiger, in Spanien tätiger Anwalt sollte die Immobilie und sämtliche Vertragsunterlagen unabhängig vom Makler prüfen. Besonders wichtig sind Eigentumsverhältnisse, Belastungen, offene Abgaben, baurechtliche Genehmigungen und mögliche Abweichungen zwischen Register, Kataster und tatsächlichem Bestand.
Auch Finanzierung, Vollmachten und steuerliche Folgen sollten rechtzeitig geklärt werden. Eine sorgfältige Prüfung vor einem Arras-Vertrag ist meist deutlich einfacher als eine spätere Korrektur.