Warum der Wert des Finanzamts oft zu hoch ausfällt
Für die Erbschaftssteuer ermittelt das Finanzamt einen sogenannten Bedarfswert nach den typisierten Regeln des Bewertungsgesetzes. Dabei kommen je nach Objektart das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren in einer pauschalierten Form zur Anwendung – auf Grundlage von Bodenrichtwerten, Flächenangaben, Baujahr und statistischen Kostenkennwerten.
Was in dieser Rechnung fehlt, ist die Immobilie selbst: unterlassene Instandhaltung, feuchte Keller, Elektrik und Heizung aus den 1970er-Jahren, ein unwirtschaftlicher Grundriss, Lärm, Hanglage, ungünstiger Zuschnitt, ein Wohnrecht oder eine Baulast. Diese Merkmale mindern den Marktwert erheblich, tauchen im Bedarfswert aber nicht auf.
Hinzu kommt, dass die Wertverhältnisse der zurückliegenden Jahre in typisierten Modellen nur verzögert abgebildet werden. In Marktphasen mit sinkenden Preisen liegen Bedarfswerte deshalb regelmäßig über dem, was tatsächlich zu erzielen wäre – und die Steuer wird auf einen Wert berechnet, den niemand zahlen würde.
Der Nachweis des niedrigeren Wertes
Das Bewertungsgesetz sieht ausdrücklich vor, dass Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen können. Anerkannt wird dafür insbesondere ein Gutachten, das den Verkehrswert nach § 194 BauGB auf Basis der ImmoWertV 2021 ermittelt – ebenso ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis.
Das Gutachten muss den Wert zum Bewertungsstichtag, also zum Todestag, ausweisen und die Herleitung nachvollziehbar dokumentieren: verwendetes Verfahren, Datengrundlagen, Bodenrichtwert, Vergleichsdaten, Zustandsfeststellungen, wertmindernde Merkmale und deren Ansatz. Eine kurze Markteinschätzung oder ein Onlinegutachten erfüllt diese Anforderungen nicht.
Ob das Finanzamt dem Wert folgt, entscheidet es im Rahmen seiner Prüfung. Belastbar dokumentierte Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen sind dabei der übliche und vorgesehene Weg – wesentlich ist, dass jede Abweichung vom typisierten Wert fachlich begründet ist.
- Rechtsgrundlage: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach dem Bewertungsgesetz
- Wertermittlung nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021
- Bewertungsstichtag ist der Todestag
- Wertmindernde Merkmale müssen erfasst und begründet angesetzt werden
So läuft die Beauftragung ab
Sie bestellen das Gutachten online, indem Sie Objektart und gegebenenfalls Zusatzleistungen wählen und Kontakt- sowie Objektdaten angeben. Anschließend melden wir uns persönlich, klären den Zweck – hier: Vorlage beim Finanzamt – und die benötigten Unterlagen.
Die Besichtigung nimmt Patrick Rohrer persönlich vor, als zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Reine Schreibtischgutachten erstellen wir nicht, weil sich Zustand, Modernisierungsstand und Besonderheiten anders nicht belastbar erfassen lassen.
Das fertige Gutachten erhalten Sie rund 10 Tage nach der Besichtigung – digital und signiert, mit vollständiger Dokumentation der Wertherleitung zur Weitergabe an Steuerberater und Finanzamt. Voraussetzung ist, dass die Immobilie innerhalb von etwa 100 km um 76287 Rheinstetten liegt.
- Online bestellen, Zweck und Unterlagen im Erstgespräch klären
- Persönliche Besichtigung durch Patrick Rohrer
- Lieferung ca. 10 Tage nach der Besichtigung, digital signiert
- Einsatzgebiet: ca. 100 km um 76287 Rheinstetten
Was das Gutachten kostet
Die Preise sind fest und transparent, alle Beträge brutto inklusive Mehrwertsteuer: Eigentumswohnung sowie Ein-/Zweifamilienhaus 1.299 €, Mehrfamilienhaus bis 1.000 m² Wohnfläche 1.849 €, Mehrfamilienhaus bis 2.000 m² Wohnfläche 2.849 €.
Optional buchbar sind die Berücksichtigung von Nießbrauch oder Wohnrecht (+299 €) sowie von Grunddienstbarkeiten und Baulasten (+299 €). Ob sich der Aufwand lohnt, hängt vom Abstand zwischen Bedarfswert und tatsächlichem Verkehrswert ab – bei nennenswerten Abweichungen steht die Gutachtengebühr in keinem Verhältnis zur möglichen Steuerwirkung. Die Beurteilung der steuerlichen Auswirkung im Einzelfall gehört zu Ihrem Steuerberater.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die steuerliche und rechtliche Beurteilung Ihres Erbfalls sind Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar zuständig.