Nießbrauch und Wohnrecht – der Unterschied
Ein Wohnungsrecht berechtigt eine bestimmte Person, die Immobilie oder einen Teil davon selbst zu bewohnen – meist auf Lebenszeit und im Grundbuch eingetragen. Vermieten darf der Berechtigte in der Regel nicht.
Ein Nießbrauch geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie nutzen und die Erträge ziehen, also auch vermieten und die Mieten behalten. Beide Rechte werden häufig bei einer Übertragung zu Lebzeiten vereinbart – die Eltern übertragen das Haus an die Kinder und behalten sich Nutzung oder Wohnen vor.
Für den Eigentümer bedeutet das: Er ist im Grundbuch Eigentümer, kann die Immobilie aber weder selbst nutzen noch frei vermieten, solange das Recht besteht. Verkaufen kann er sie – allerdings nur belastet, und das schlägt unmittelbar auf den Preis durch.
Warum die Belastung den Wert mindert
Der Wert einer Immobilie ergibt sich wirtschaftlich aus dem, was sie einbringt oder erspart. Wenn ein Dritter mietfrei wohnt oder die Mieten erhält, entfällt dieser Nutzen für den Eigentümer über die gesamte Dauer des Rechts. Der Markt honoriert das mit einem deutlichen Abschlag: Kaufinteressenten kalkulieren die entgangene Nutzung ein und rechnen zusätzlich das Risiko der ungewissen Dauer ein.
Die Bewertung folgt einer nachvollziehbaren Logik: Zunächst wird der Jahreswert des Rechts bestimmt – bei einem Wohnrecht in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die betroffenen Flächen, beim Nießbrauch aus dem Reinertrag. Dieser Jahreswert wird anschließend über die voraussichtliche Restlaufzeit kapitalisiert; bei lebenslangen Rechten wird dazu die statistische Lebenserwartung der berechtigten Person herangezogen. Der so ermittelte Kapitalwert wird vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen.
Die Größenordnung ist selten unerheblich: Bei einer jüngeren berechtigten Person und einer vollständig belegten Immobilie kann der Abschlag einen erheblichen Teil des unbelasteten Wertes ausmachen. Genau deshalb ist die Frage nicht nur eine Formalie.
- Jahreswert des Rechts ermitteln (Vergleichsmiete bzw. Reinertrag)
- Kapitalisierung über die voraussichtliche Restlaufzeit
- Bei lebenslangen Rechten: statistische Lebenserwartung als Grundlage
- Abzug des Kapitalwerts vom unbelasteten Verkehrswert
Warum das im Gutachten gesondert berücksichtigt werden muss
Eine Standardbewertung ermittelt den Wert der Immobilie so, als wäre sie frei verfügbar. Die Belastung ist ein zusätzlicher, eigener Bewertungsschritt: Sie muss dem Grundbuch entnommen, ihrem Inhalt nach ausgelegt, im Umfang bestimmt und dann rechnerisch angesetzt und dokumentiert werden.
Für die Erbschaftssteuer ist das besonders relevant, weil sich sowohl der Immobilienwert als auch der Kapitalwert der Belastung auf die Bemessungsgrundlage auswirken. Wird die Belastung nicht sauber ausgewiesen, fehlt der Nachweis – und der Steuer liegt ein Wert zugrunde, der die tatsächliche Lage der Erben nicht abbildet.
Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft ist der Punkt entscheidend: Der Auszahlungsbetrag für einen Miterben muss sich am belasteten Wert orientieren, nicht am unbelasteten. Aus diesem Grund weisen wir beide Werte im Gutachten getrennt aus – unbelasteter Verkehrswert, Kapitalwert der Belastung und belasteter Verkehrswert.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die steuerliche und rechtliche Beurteilung Ihres Erbfalls sind Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar zuständig.