Die eigentliche Rechnung
Ein Objekt in stark vernachlässigtem Zustand erreicht am Markt regelmäßig deutlich weniger als ein geräumtes, sauberes Objekt in gleicher Lage. Der Abschlag entsteht nicht nur aus den tatsächlichen Kosten, sondern aus der Unsicherheit: Käufer können nicht einschätzen, was hinter dem Inventar an Substanz steckt, und kalkulieren diesen Unsicherheitszuschlag in ihr Gebot ein.
Eine Räumung kostet Geld, macht die Substanz aber sichtbar und vergleichbar. Die Frage lautet deshalb nicht, ob eine Räumung teuer ist, sondern ob die Differenz im Verkaufspreis höher ausfällt als die Räum- und Instandsetzungskosten.
In vielen Fällen ist das so – aber nicht in allen. Bei erheblichen Feuchtigkeits- oder Substanzschäden, bei anstehender Kernsanierung oder bei einem klaren Abrissobjekt kann der Verkauf im Zustand an einen professionellen Käufer die wirtschaftlich bessere und deutlich schnellere Lösung sein.
- Räum- und Entsorgungskosten inklusive Verwertung wertvoller Gegenstände
- Notwendige Instandsetzung nach der Räumung, etwa Bodenbeläge und Sanitär
- Erzielbarer Preis geräumt gegenüber Preis im vorhandenen Zustand
- Laufende Kosten und Zeitfaktor bis zum Verkauf
Warum zwei Blickwinkel zusammengehören
Ein Räumunternehmen kann den Aufwand einschätzen, aber nicht den Marktwert. Ein Makler kann den Marktwert einschätzen, aber selten belastbar sagen, was die Räumung tatsächlich kostet und wie viel davon sich über die Verwertung zurückholen lässt. Wer zwei getrennte Auskünfte einholt, erhält zwei Zahlen, die nicht aufeinander abgestimmt sind.
Bei Rohrer Immobilien fällt beides zusammen: Räumungen führen wir seit 2004 mit eigenen Teams, eigenen Sprintern und eigenen Containern durch, und die Wertermittlung erfolgt durch Patrick Rohrer als zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Bei der Begehung wird deshalb beides gleichzeitig aufgenommen.
Das Ergebnis ist eine einfache Gegenüberstellung: Räumung und Verkauf danach – oder Verkauf im Zustand, jeweils mit einer nachvollziehbaren Größenordnung. Auf dieser Grundlage entscheiden Sie, nicht auf Basis eines Gefühls.
Wenn mehrere Erben mitentscheiden
Gehört die Immobilie einer Erbengemeinschaft, hat die Gegenüberstellung eine zweite Funktion: Sie versachlicht die Diskussion. Statt über Eindrücke zu streiten, liegen Kosten und erzielbare Preise als Zahlen auf dem Tisch. Für die verbindliche Wertgrundlage kommt in solchen Fällen ein Verkehrswertgutachten in Betracht.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick aus der Praxis und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für miet- und betreuungsrechtliche Fragen sind Rechtsanwalt, Betreuungsgericht oder die zuständige Behörde die richtigen Ansprechpartner.