Die Grundformel
Ausgangspunkt ist nicht der Kaufpreis von damals, sondern der heutige Verkehrswert. Davon wird die noch offene Restschuld des Darlehens abgezogen. Was bleibt, ist das im Objekt gebundene Eigenkapital – und dieses wird nach den Eigentumsanteilen aufgeteilt.
Bei zwei Eigentümern zu je 50 Prozent entspricht die Auszahlungssumme also der Hälfte des verbleibenden Eigenkapitals. Steht nur ein Partner im Grundbuch oder liegen abweichende Anteile vor, verschiebt sich die Rechnung entsprechend.
- Verkehrswert − Restschuld = im Objekt gebundenes Eigenkapital
- Eigenkapital × Eigentumsanteil = Auszahlungsbetrag des ausziehenden Partners
Rechenbeispiel (Beispielwerte)
Angenommen, ein Einfamilienhaus hat einen gutachterlich ermittelten Verkehrswert von 500.000 €. Die verbleibende Restschuld des gemeinsamen Darlehens beträgt 180.000 €. Beide Partner sind zu je 50 Prozent im Grundbuch eingetragen.
Das im Objekt gebundene Eigenkapital beträgt damit 500.000 € − 180.000 € = 320.000 €. Der hälftige Anteil des ausziehenden Partners liegt bei 160.000 €. Diese 160.000 € sind die Auszahlungssumme, die der übernehmende Partner aufbringen oder finanzieren muss – zusätzlich zur Übernahme der 180.000 € Restschuld.
Wichtig: Alle Zahlen sind reine Beispielwerte zur Veranschaulichung der Rechenlogik. Sie sind keine Prognose für Ihren Fall und keine Rechtsberatung.
- Verkehrswert: 500.000 € (Beispiel)
- Restschuld: 180.000 € (Beispiel)
- Eigenkapital: 320.000 €
- Anteil des ausziehenden Partners (50 %): 160.000 €
- Belastung des übernehmenden Partners: 160.000 € Auszahlung + 180.000 € Restschuld
Was die Rechnung im Einzelfall verändert
Die Formel bleibt gleich, die Eingangsgrößen nicht. Abweichende Eigentumsanteile im Grundbuch, ein Ehevertrag, ein anderer Güterstand, eingebrachtes Eigenkapital oder eine geerbte Immobilie können das Ergebnis deutlich verschieben. Auch Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchkosten der Anteilsübertragung, eine Vorfälligkeitsentschädigung oder wertmindernde Rechte am Grundstück gehören in die Betrachtung.
Deshalb steht am Anfang immer die gleiche Aufgabe: den Verkehrswert nachvollziehbar feststellen. Alles Weitere ist Verhandlung und – bei güterrechtlichen Fragen – Sache Ihres Rechtsanwalts.
- Eigentumsanteile laut Grundbuch
- Güterstand und Ehevertrag
- Nebenkosten der Anteilsübertragung
- Vorfälligkeitsentschädigung der Bank
- Wohnrechte, Nießbrauch oder andere Belastungen
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Güterstand, Ehevertrag und die konkreten Eigentums- und Finanzierungsverhältnisse können zu abweichenden Ergebnissen führen – dafür sind Rechtsanwalt und Notar zuständig.