Kurz beantwortet
Wird eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer anerkannt, verteilt sich der Gebäudewert auf weniger Jahre. Die jährliche Abschreibung steigt und senkt den steuerpflichtigen Überschuss aus der Vermietung.
Die Grundlogik der Abschreibung
Wer eine Immobilie vermietet, schreibt den Gebäudeanteil über die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer ab. Bei älteren Bestandsgebäuden bedeutet das eine niedrige jährliche Abschreibung über einen sehr langen Zeitraum, unabhängig davon, in welchem Zustand das Gebäude tatsächlich ist.
Das Steuerrecht erlaubt jedoch, eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachzuweisen. Ist der Nachweis anerkannt, verteilt sich der Gebäudewert auf weniger Jahre – die jährliche Abschreibung und damit der steuerlich abzugsfähige Aufwand steigen entsprechend.
Für wen sich das rechnet
Interessant ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten typischerweise bei älteren, vermieteten Objekten mit erkennbarem Instandhaltungsrückstand, bei denen wesentliche Bauteile – Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Fassade – ihre üblichen Lebensdauern erreicht oder überschritten haben.
Weniger sinnvoll ist es bei neuwertigen oder kernsanierten Gebäuden, weil dort die tatsächliche Restnutzungsdauer nahe an der typisierten Annahme liegt. Ob die Mehr-Abschreibung die Kosten des Gutachtens übersteigt, hängt vom Gebäudewert, dem Alter und der persönlichen Steuerlast ab – diese Rechnung stellt der Steuerberater auf.
- Vermietete Immobilie, keine Eigennutzung
- Älteres Gebäude mit Instandhaltungsrückstand
- Wesentliche Bauteile am Ende ihrer üblichen Lebensdauer
- Ausreichend hoher Gebäudewert, damit sich die Mehr-Abschreibung auswirkt
So entsteht das Gutachten
Grundlage ist eine Objektbesichtigung mit Aufnahme der wesentlichen Bauteile und ihres Zustands. Daraus wird die Restnutzungsdauer modellgestützt hergeleitet und nachvollziehbar dokumentiert. Das Gutachten wird digital signiert geliefert und ist für die Vorlage beim Finanzamt und beim Steuerberater bestimmt.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die steuerliche und rechtliche Beurteilung Ihres Erbfalls sind Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar zuständig.