Warum viele Übertragungen zu Lebzeiten erfolgen
Eine Schenkung verlagert Vermögen früher auf die nächste Generation. Der wesentliche steuerliche Vorteil liegt in der Wiederholbarkeit: Die persönlichen Freibeträge der Schenkungssteuer stehen nach Ablauf von zehn Jahren erneut zur Verfügung. Wer früh beginnt, kann größere Vermögen dadurch in Etappen übertragen.
Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben den höchsten Freibetrag, Kinder einen niedrigeren, Enkel und Geschwister einen deutlich niedrigeren. Die jeweils aktuellen Beträge und der zutreffende Steuersatz gehören in die Hand von Steuerberater oder Notar – nicht in eine pauschale Beispielrechnung.
Der Wert ist die entscheidende Größe
Ob eine Übertragung innerhalb des Freibetrags bleibt, hängt am angesetzten Immobilienwert. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert zunächst typisierend nach den Bewertungsvorschriften – ohne Besichtigung und ohne Kenntnis des tatsächlichen Zustands. Bei sanierungsbedürftigen, ungünstig geschnittenen oder belasteten Objekten liegt dieser Wert häufig über dem tatsächlichen Verkehrswert.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, erstellt nach den Verfahren der ImmoWertV 2021 und auf Grundlage einer persönlichen Besichtigung, ist der geeignete Nachweis für einen niedrigeren Wert. Es dokumentiert die Herleitung nachvollziehbar und ist damit gegenüber dem Finanzamt verwendbar.
- Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad, alle zehn Jahre erneut nutzbar
- Typisierende Bewertung des Finanzamts ohne Besichtigung
- Verkehrswertgutachten als Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts
- Wertminderungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht gesondert berücksichtigen
Nießbrauch und Wohnrecht mitdenken
Sehr häufig wird eine Immobilie unter Vorbehalt eines Nießbrauchs oder eines Wohnrechts übertragen: Die Eltern bleiben wohnen, das Eigentum wechselt bereits. Diese Belastung mindert den Wert des übertragenen Vermögens und ist deshalb gesondert zu bewerten. Wir weisen sie im Gutachten getrennt aus.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die steuerliche und rechtliche Beurteilung Ihres Erbfalls sind Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar zuständig.