Kurz beantwortet
In Baden-Württemberg sind häufig 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich, zusammen 7,14 Prozent. Diese Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird im Maklervertrag vereinbart.
Die Rechtslage seit 2020 (§§ 656a–656d BGB)
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten die §§ 656a bis 656d BGB für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern, auch von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Die Vorschriften regeln unter anderem die Form des Maklervertrags und die Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer.
Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag der Textform. Eine Vereinbarung per E-Mail genügt, eine rein mündliche Beauftragung dagegen nicht. Damit müssen die wesentlichen Vereinbarungen zur Vermittlung und Vergütung in Textform festgehalten werden.
Wann die Halbteilung gilt – und wann nicht
Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, darf er nach § 656c BGB Provision nur von beiden Parteien in gleicher Höhe verlangen. Verkäufer und Käufer tragen in dieser Konstellation jeweils denselben Anteil.
Beauftragt dagegen nur eine Seite den Makler – meist der Verkäufer – und soll die andere Seite einen Teil der Provision übernehmen, greift § 656d BGB. Der übernommene Anteil darf höchstens 50 Prozent betragen. Der Auftraggeber bleibt mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet. Die andere Seite muss ihren Anteil außerdem erst zahlen, wenn der Auftraggeber die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat.
Diese besonderen Verteilungsregeln erfassen nicht jeden Immobilienkauf. Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken, Gewerbeimmobilien und Käufen durch Unternehmen ist die Verteilung der Maklerprovision frei vereinbar.
Übliche Provision in Baden-Württemberg und Karlsruhe
In Baden-Württemberg ist bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern häufig eine Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite üblich. Das entspricht 3 Prozent netto für den Verkäufer und 3 Prozent netto für den Käufer, zusammen also 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.
Diese Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt. Die Angabe beschreibt eine häufige regionale Praxis, keine verbindliche Vorgabe. Welche Provision vereinbart wird, muss dem Maklervertrag entnommen werden.
Rechenbeispiel: Maklerprovision bei 500.000 € Kaufpreis
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einer vereinbarten Provision von 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite ergibt sich folgende Aufteilung:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Verkäuferanteil: 3,57 % = 17.850 €
- Käuferanteil: 3,57 % = 17.850 €
- Provision beider Seiten zusammen: 35.700 €
Wann die Maklerprovision fällig wird
Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision nach § 652 BGB. Der Anspruch entsteht erst, wenn der Kaufvertrag durch die Tätigkeit des Maklers wirksam zustande kommt.
Bei einer Kostenübernahme nach § 656d BGB kommt für die andere Seite eine zusätzliche Voraussetzung hinzu: Sie muss erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen Provisionsanteil nachweislich bezahlt hat.
Maklerprovision und Steuer
Die Maklerprovision gehört nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Auf den Provisionsbetrag selbst fällt daher keine Grunderwerbsteuer an.
Käufer, die die Immobilie vermieten, rechnen die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist die Maklerprovision nicht absetzbar.
Für Verkäufer ist die Provision nur dann als Veräußerungskosten relevant, wenn der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig ist. Die steuerliche Behandlung sollte mit einem Steuerberater geklärt werden.
Checkliste vor der Unterschrift
Vor Abschluss des Maklervertrags sollten Verkäufer und Käufer die Vereinbarung zur Provision vollständig prüfen. Entscheidend ist, dass Form, Höhe und Verteilung eindeutig dokumentiert sind und zur konkreten Objekt- und Käuferkonstellation passen.
- Maklervertrag in Textform abschließen, zum Beispiel per E-Mail
- Provisionshöhe inklusive Mehrwertsteuer eindeutig festhalten
- Prüfen, ob beide Seiten den Makler beauftragen oder nur eine Seite Auftraggeber ist
- Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern mit Verbraucherkäufer die Vorgaben der §§ 656c und 656d BGB beachten
- Bei Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbeimmobilie oder Unternehmenskauf die frei vereinbarte Verteilung prüfen
- Steuerliche Folgen bei Vermietung oder steuerpflichtigem privatem Veräußerungsgeschäft mit dem Steuerberater klären
Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind der konkrete Maklervertrag, die Objektart und die gesetzlichen Voraussetzungen des Einzelfalls. Steuerliche Fragen sollten mit einem Steuerberater geklärt werden.