Kurz beantwortet
Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 ist seit 1. Dezember 2025 aufgehoben, geplante Verschärfungen wurden nicht umgesetzt. Maßgeblich sind § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Ein Gutachten muss die kürzere Nutzungsdauer plausibel und bezogen auf das konkrete Gebäude begründen.
Worum es geht: die kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Vermietete Gebäude werden steuerlich mit festen Sätzen abgeschrieben: 2 Prozent pro Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere und 3 Prozent für Gebäude ab Baujahr 2023. Das Gesetz unterstellt damit eine Nutzungsdauer von 50, 40 beziehungsweise 33 Jahren.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine Ausnahme: Weisen Sie nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer Ihres Gebäudes kürzer ist, richtet sich die Abschreibung nach diesem kürzeren Zeitraum. Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren steigt die AfA von 2 auf 4 Prozent pro Jahr. Der Nachweis wird in der Praxis mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten geführt.
Dezember 2025: Das BMF-Schreiben von 2023 ist aufgehoben
Am 22. Februar 2023 hatte das Bundesfinanzministerium ein Schreiben veröffentlicht, das die Anforderungen an solche Gutachten deutlich verschärfte – unter anderem bei Methodik, Qualifikation des Gutachters und Besichtigung. Viele Finanzämter lehnten Gutachten auf dieser Grundlage pauschal ab.
Dieses Schreiben wurde mit Wirkung zum 1. Dezember 2025 aufgehoben. Auch die zeitweise geplanten gesetzlichen Verschärfungen, etwa Vorgaben zu zulässigen Gutachtern und zur Pflicht einer Vor-Ort-Besichtigung, wurden nicht umgesetzt. Maßgeblich sind seitdem allein der Gesetzeswortlaut und die Rechtsprechung.
Was jetzt gilt: die Linie des Bundesfinanzhofs
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet ist, die kürzere Nutzungsdauer plausibel zu machen. Ein reines Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich.
Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) hat der BFH diese Linie bestätigt: Auch ein Gutachten, das sich an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) orientiert, kann als Nachweis genügen. Zugleich hat er eine Grenze gezogen: Eine rein modellhafte Restnutzungsdauer ohne Bezug zum konkreten Gebäude reicht nicht aus.
Finanzgerichte haben diese Linie 2025 fortgeführt. Das FG Münster (Urteil vom 2. April 2025, 14 K 654/23 E) sah keine Pflicht zur Zertifizierung des Gutachters, das FG Hamburg (Urteil vom 1. April 2025, 3 K 60/23) hielt privat beauftragte Gutachten ausdrücklich für zulässig.
Wie Finanzämter 2026 prüfen
Mit dem Wegfall des BMF-Schreibens fehlt ein einheitlicher Kriterienkatalog. Ob ein Gutachten anerkannt wird, entscheidet damit stärker als früher das einzelne Finanzamt im Einzelfall. Die Anforderungen des BFH gelten unverändert.
Typische Gründe für Beanstandungen sind: ein Gutachten ohne erkennbaren Bezug zum konkreten Objekt, fehlende Fotos oder Angaben zum Zustand, eine Restnutzungsdauer, die nur aus einer Punktetabelle abgeleitet wird, eine fehlende Begründung für technische oder wirtschaftliche Einschränkungen sowie Widersprüche zu Modernisierungen oder zur Kaufpreisaufteilung.
Eine Vor-Ort-Besichtigung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Gutachten ohne Besichtigung werden in der Praxis aber deutlich häufiger beanstandet, weil der Objektbezug schwerer nachzuweisen ist.
Neue Streitfelder: Kaufpreisaufteilung und spätere Sanierungen
Die AfA hängt nicht nur von der Nutzungsdauer ab, sondern auch davon, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt. Das Finanzamt nutzt dafür häufig die Arbeitshilfe des BMF. Der BFH hat bereits 2020 entschieden, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist, wenn ein begründetes Gutachten vorliegt (Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19). Im Entwurf des Jahressteuergesetzes 2026 ist eine gesetzliche Regelung der Kaufpreisaufteilung vorgesehen; das Gesetzgebungsverfahren läuft noch (Stand September 2026).
Ein zweites Thema sind spätere Instandsetzungen. Nach Hinweisen aus der steuerlichen Beratungspraxis enthält ein BMF-Schreiben vom Januar 2026 zu Anschaffungs- und Herstellungskosten eine Regelung zum sogenannten Vollverschleiß. Danach kann eine umfassende Sanierung eines verschlissenen Gebäudes als Herstellungsaufwand für ein neues Gebäude gelten – mit entsprechend langsamerer Abschreibung. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten sollte deshalb sauber begründen, worauf die kürzere Nutzungsdauer beruht. Die steuerliche Gesamtwirkung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Was ein belastbares Gutachten 2026 enthalten sollte
Aus Gesetz und Rechtsprechung ergeben sich klare Qualitätsmerkmale:
- Ortsbesichtigung mit Fotodokumentation der nutzungsdauerbestimmenden Bauteile
- Baujahr, Modernisierungshistorie und aktueller Zustand des Gebäudes
- eine nachvollziehbare Methode, etwa nach Anlage 2 der ImmoWertV 2021, mit objektspezifischer Begründung
- eine klare Herleitung, warum gerade dieses Gebäude früher wirtschaftlich verbraucht ist
- den Bewertungsstichtag passend zum steuerlichen Zeitraum
- Angaben zur Qualifikation des Sachverständigen
- keine Widersprüche zur Kaufpreisaufteilung
Lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Entscheidend ist die zusätzliche Abschreibung im Verhältnis zu den Gutachtenkosten. Ein Rechenbeispiel: Bei einem Gebäudeanteil von 300.000 Euro und einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 30 Jahren steigt die jährliche AfA von 6.000 Euro (2 Prozent) auf 10.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt das rund 1.680 Euro weniger Steuern pro Jahr.
Wie hoch der Vorteil in Ihrem Fall ist, hängt von Gebäudeanteil, Zustand, Baujahr und Ihrem Steuersatz ab. Vor der Beauftragung lohnt sich eine kurze Abschätzung mit Ihrem Steuerberater.
So erstellen wir Restnutzungsdauer-Gutachten
Jedes Gutachten beginnt mit einer persönlichen Besichtigung durch Patrick Rohrer, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Das Gutachten wird nach ImmoWertV 2021 erstellt, mit Fotodokumentation und objektbezogener Begründung. Den Festpreis und die Lieferzeit finden Sie auf der Leistungsseite. Wir sind in Karlsruhe, Rheinstetten und im Umkreis von rund 100 Kilometern tätig.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Stand September 2026 wieder und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für die steuerliche und rechtliche Beurteilung Ihres Erbfalls sind Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar zuständig.